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来源:黑客技术     时间:2020-02-20 10:52

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  居民杠杆率对房价有「放大」效应

  首先解释一下什么是居民杠杆率:居民家庭负债与居民家庭可支配收入之间的比率。住户贷款与名义GDP的比值

  为了缓冲宏观经济“去杠杆”的压力和风险,这两年央行拼命鼓吹个人加杠杆,主要是看老百姓手里头还有点储蓄,而政府和企业背负着高负债,所以要忽悠大家把钱花出去,间接解救政府和企业。在全民炒房后,央行也算是如愿以偿了吧。

  居民杠杆率很重要,要让房价下跌的原因很多,比如征收房产税,比如政府直接限价,或者大批量增加土地供给,但在目前的状态下,居民杠杆率是最值得参考的指标之一。比如厦门10月份当月居民存贷款余额分别为2230.75亿元和4202.38亿元,居民杠杆率为188.38%。根据国家资产负债表研究中心11月下旬发布《三季度中国去杠杆进程报告》显示,中国家庭贷款、存款比从去年底的44.8%上升到三季度的48.6%。按照国际上的说法,良性的杠杆率数值应在50%以下。

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  这个指标为什么重要,买过房子的人都有直观感受,在一线城市和部分二线城市,绝大部分购房者买房时都需要从银行借款,一般是首付30%,贷款70%。甚至在有些城市,由于房价快速上涨,很多购房者(一部分是投机者)会从银行之外的渠道获得贷款,比如8、9月份盛行的「首付贷」、「尾款贷」、「赎楼贷」等。所以,有很多人购买一套房,贷款的比例可能已经超过了70%,在房价上涨过程中,尽管资金成本高一些,但会低于房价涨幅。这样算一下,贷款买房,尤其是高杠杆(借款比例高)买房还是很划算的,别人买一套房赚钱,自己可以用同样的首付钱买两套房。在房价上涨的大周期中,理论上杠杆率越高,获得的收益也会越大,但是在房价横盘或下降的通道,投资者需要承担更大的风险。

  其实高负债的背后,反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了。

  这几年,有的银行在配合市场做高评估高贷款,据银行的人说,去年中信银行还可以做到零首付,这样的杠杆太吓人了。因为对公的企业贷款业务直线下降,其中,国企不需要资金,民企银行又不愿意贷,所以大部分银行都把贷款的重心,转移到了个贷上,鼓励大家贷款消费,可是除了买房买车,贷款还能干嘛用呢?

  我按照今年GDP增长6.5%的预期,同时住户贷款再增加5-6万亿计算了下,大概到年底,家庭杠杆率也就达到50%了。其实这在我们中国不同城市也有所体现,比如一线城市,人均收入高些,大家就喜欢贷款时间越长越好,首付比例越低越好,因为金融意识强,只有这样,才能以最少的本钱,撬动更大的收益,杠杆率越大,回报率才高。

  而二三四线城市的居民,会尽可能少贷款,少还利息,少背月供,他们考虑的不是收益率,而是尽可能在自己的能力范围下过轻松的生活。从今年一季度的数据来看,居民杠杆率最高的城市是厦门,为161.1%,虽然比2016年的163.1%下降了一些,但在全国都是最高的。10月份,厦门的居民杠杆率又大幅上升了,当月居民存贷款余额分别为2230.75亿元和4202.38亿元,居民杠杆率为188.38%。

  

  所以,从上述数据可以看出,厦门居民加杠杆炒房的投资客很多,这也从一个侧面说明,厦门房价的泡沫是比较严重的。

  在严格的调控政策打压下,厦门的房地产市场萎缩的最厉害。数据显示,2016年厦门一手房成交量309万平米,二手房成交量558万平米。今年1-4月份,厦门的一手房成交量只剩下可怜的57万平米,预计全年也就是200万平米左右。

  居民杠杆率只是衡量房价风险的一个因素,衡量一个城市未来房价是否涨跌的因素还有很多,比如产业的完整程度、常住居民的数量、城市创新能力的强弱等。

  最后还是回到小编之前的一个问题:涨了买不起,跌了你能买得起了吗?




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